تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی : شرایط و ضمانت اجراها

تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی علی الاصول تفاوت چندانی با تغییر کاربری اراضی زراعی،باغ ها و به طور کلی کشاورزی به سایر کاربری ها مانند صنعتی و کارگاهی ندارد.

طبق روالی که در پیش گرفته ایم،مسائل را در قالب طرح پرسش و ارائه پاسخ پی می گیریم.

پرسش های اصلی موضوع تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی

سوالات از این قرارند:

زمین های کشاورزی کدام محدوده مورد سوال است؟

زمین های کشاورزی تنها شامل زمین های زراعی و باغ های خارج از محدوده و حریم شهر نیستند بلکه به طور کلی زمین کشاورزی در یکی از محدوده های زیر واقع شده است.

-زمین های کشاورزی واقع در محدوده شهر

-زمین های کشاورزی واقع در حریم شهر

-زمین های کشاورزی واقع در محدوده روستا

زمین های کشاورزی خارج از محدوده ها بالا ( که بیشتر اراضی کشاورزی جزو این دسته می باشند)

آیا مالک مجاز است به صرف اراده و تصمیم شخصی،مبادرت به تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی نماید؟

پاسخ منفی است زیرا دوره استفاده دلخواهانه از اموال و بویژه املاک به سر آمده است و حقوق عمومی، محدودیت های فراوانی به حقوق مالکیت وارد نموده است.

در این باره علی الاصول برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی که خارج از محدوده شهر و خارج از محدوده طرح هادی روستا قرار دارند، بایستی به سازمان جهاد کشاورزی استان مربوطه مراجعه نمود و درخواست تغییر کاربری را به این مرجع تقدیم نمود.

برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی ( زراعی و باغ) واقع در حریم شهر، علاوه بر لزوم تایید کمیسیون تغییر کاربری موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، بایستی کمیسیون ماده پنج نیز تغییر کاربری را تجویز نماید.

برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی واقع در محدوده شهر نیز کمیسیون ماده 5 متولی انجام کار است.

تغییر کاربری اراضی داخل در محدوده روستای دارای طرح هادی ضمن مکاتبه با دهیاری و با واسطه دهیاری، توسط بنیاد مسکن رسیدگی می گردد.در مورد روستاهای فاقد طرح هادی نیز استانداری یا مراجع پایین تر از آن مانند بخشداری ( با تعیین استانداری) متولی رسیدگی به درخواست تغییر کاربری می باشند.

هزینه تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی

در مورد اراضی کشاورزی واقع در محدوده و حریم تا چند سال گذشته، اخذ عوارض تغییر کاربری، غیر قانونی اعلام شده بود ولیکن رویه سال های اخیر و در حال حاضر ( سال 1400) هیات عمومی دیوان عدالت اداری بر مجاز دانستن اخذ عوارض تغییر کاربری با تایید کمیسیون ماده پنج و بر اساس تعرفه عوارض سالیانه شوراهاست.

در این باره متاسفانه هیچ درصد و نرخ معینی وجود ندارد و بسیاری از مالکین، از هزینه بالای تغییر کاربری اراضی کشاورزی واقع در این محدوده گلایه می نمایند.

در خصوص اراضی کشاورزی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیز مستند به ماده دو قانون اخیر: در مواردی که به اراضی زراعی و باغها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‌شود هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و‌باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه ‌داری کل کشور واریز می‌گردد.

در مورد اراضی کشاورزی داخل در بافت و محدوده روستاها نیز عملاً دهیاری ها و شوراها هزینه هایی از مردم دریافت می نمایند که در اینجا نیز شوربختانه بی نظمی ها و بعضاً سوء استفاده هایی ملاحظه می گردد.

رای وحدت رویه در خصوص تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی

در تبصره یک ماده دو قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها آمده است: تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداری ها، مرغداری ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهدبود.

بین دادگاه ها در مورد اینکه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یک بار؛ مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ هاست یا خیر، اختلاف پیش آمد.

هیات عمومی دیوان عالی کشور طی رأي وحدت‌ رويه شماره 724 – 1391/1/22 اعلام نمود که تغییر کاربری ای که بدون مجوز باشد، مشمول عنوان مجرمانه است.دادنامه مذکور به قرار زیر است:

تغييركاربري اراضي زراعي تا پانصد مترمربع، براي سكونت شخصي صاحبان زمين اگر با اجازه اعضاي كميسيون موضوع تبصره يك اصلاحي سال 1385 ماده يك قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها باشد، طبق تبصره يك ماده دو اين قانون فقط براي يك بار از پرداخت عوارض قانوني معاف خواهد بود.

مفاد اين تبصره به معافيت از مجازات افرادي كه بدون اخذ مجوز از كميسيون مزبور اقدام به تغييركاربري كرده‌اند دلالت نمي‌نمايد؛ زيرا ماده 3 قانون مرقوم، اين قبيل اشخاص را كلاً، قابل تعقيب دانسته و موارد استثنايي و خارج از شمول مجازات نيز در تبصره 4 همين ماده صراحتاً ذكر گرديده است؛ لذا به نظر اكثريت اعضاي هيأت‌ عمومي ديوان‌عالي كشور تغيير غيرمجاز كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها به منظور سكونت مطلقاً ممنوع و مرتكبين آن قابل تعقيب كيفري مي‌باشند و رأي شعبه دهم دادگاه تجديدنظر مازندران در حدي كه با اين نظر مطابقت داشته باشد صحيح و قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين‌ دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري در موارد مشابه براي كليه شعب دادگاه‌ها و ديوان‌ عالي كشور لازم‌الاتباع خواهد بود.

ضمانت اجرا و عواقب تغییر کاربری زمین های کشاورزی به مسکونی بدون دریافت مجوز

در حال حاضر مستنداً به ماده 3 اصلاحی قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها: کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)‌ماده(۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهندشد.

روشن است که تا قبل از وضع قانون یاد شده، تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی یا صنعتی و یا هر کاربری دیگر، فاقد ضمانت اجرای کیفری بوده است.هر چند کمیسیون ماده 99 به عنوان کمیسیون اداری در مورد ساخت و ساز های غیر مجاز خارج از حریم شهرها، رای به قلع یا اخذ جریمه صادر می نموده و می نماید.

اما در فاصله لازم الاجرا شدن قانون حفظ کاربری در سال 1374 تا زمان اصلاحیه سال 1385 قانون، ضمانت اجرای جرم تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها، متفاوت از ماده سه اصلاحی فعلی قانون بوده است زیرا در ماده سه سابق می خوانیم:

مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که غیر مجاز،اراضی زراعی و باغ‌ها را تغییر کاربری دهند علاوه بر الزام به‌پرداخت عوارض موضوع ماده 2 به پرداخت جزای نقدی تا سه بربر بهای اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد. در‌صورت تکرار جرم علاوه بر مجازات مذکور به حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد. وزارت کشاورزی موظف است پرونده‌های متخلفین از‌این قانون را به مراجع قضائی ارسال تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به

موارد مذکور در این قانون را صادر و در خارج از نوبت رسیدگی و‌بر اساس ضوابط مربوطه حکم قطعی صادر نمایند.

بنابراین بهتر است برای اخذ نتایج بهتر در پرونده های کیفری راجع به این موضوع، از وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی بهره گرفته شود.

در موارد بسیاری نیز در عین حال که جهاد کشاورزی با شکایت کیفری در اجرای قانون حفظ کاربری اقدام می نماید کمیسیون ماده 100 ( در مورد اراضی واقع در حریم شهر) و کمیسیون ماده 99 (در مورد اراضی خارج از حریم) نیز پرونده هایی را بابت تخلفات ساختمانی علیه فرد متخلف تشکیل می دهند.

در مورد تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی ( زراعی و یا باغ) به مسکونی نیز که در محدوده شهر یا حریم شهر هستند، کمیسیون ماده صد صالح به رسیدگی است.

فرآیند و مدارک لازم برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی

طبق تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها: تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.

نماینده دستگاه اجرایی ذی‌ربط می‌‌تواند بدون حق رأی در جلسات کمیسیون شرکت نماید.

سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.

دبیرخانه کمیسیون فوق در سازمانهای جهاد کشاورزی استانها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل می‌گردد و عهده‌دار وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده،‌بررسی کارشناسی اولیه، مطرح نمودن درخواستها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات می‌باشد.

همچنین مطابق دستورالعمل نحوه چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده بررسی کارشناسی طرح درخواست در کمیسیون تبصره (۱) ماده (۱) نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم (موضوع تبصره ۲ ماده ۳ مصوبه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ هـ مورخ ۱۳۸۶/۴/۱۹ هیأت محترم وزیران) فرآیند رسیدگی به درخواست و ترتیب بررسی مدارک به ترتیب زیر معین شده است:

الف) چگونگی دریافت تقاضای تغییر کاربری اشخاص حقیقی و حقوقی و نحوه رسیدگی به آن:

۱-اشخاص حقیقی و حقوقی درخواست تغییر کاربری خود را به همراه مدارک ذیل براساس فرم‎های ابلاغی پیوست به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مستقر در سازمان جهاد کشاورزی استان یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک، تقدیم می‎نمایند.

۱-۱    سند مالکیت یا گواهی اداره ثبت مشعر بر مالکیت و یا موافق احکام قطعیت یافته صادره از محاکم قضایی مالکیت آنان محقق شده باشد و چنانچه اراضی مذکور در مناطق مشمول اعلان ثبت عمومی و اجباری نباشد و از قدیم الایام از سوی اشخاص به عنوان مالک مورد بهره‎برداری واقع و شورای اسلامی محل تصرف مالکانه (قاعده ید) متقاضی را تأیید نماید و مستثنی بودن اراضی مورد نظر از انواع اراضی ملی و دولتی به تأیید مراجع ذیصلاح رسیده و تصرفات بلامنازع و بلامعارض باشد، مالک تلقی می‎شود.

تبصره ۱: در خصوص اراضی وقفی، اخذ نظریه متولی موقوفه الزامی می‎باشد.

تبصره۲: اراضی منابع ملی و دولتی که بدون مجوز تصرف و تبدیل به زراعت و باغ شده تا قبل از تعیین تکلیف توسط مراجع قانونی ذیربط، قابل طرح در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ نمی‎باشد.

۱-۲- موافقت اصولی یا جواز تاسیسی که توسط دستگاههای اجرایی ذی ربط در چارچوب قوانین و مقررات مربوط صادر می‎شود.

۱-۳- نقشه عرصه محل اجرای طرح با مشخص بودن عوارض طبیعی و نقاط ثابت جهت تطبیق محل وقوع ملک در طبیعت.

۲- مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان درخواست تغییر کاربری را جهت انجام بررسی‎های اولیه اعم از مطابقت مدارک منضم به درخواست و نقشه ارائه شده و تشخیص زارعی و یا باغ بودن اراضی برابر مقررات موضوع ماده ۶ آیین نامه اجرایی به کارشناس یا کارشناسان منتخب رئیس سازمان جهاد کشاورزی ارجاع می‎نماید و پس از وصول نظریه مذکور مبنی بر زارعی و باغ بودن، نسبت به اخذ پاسخ استعلامات مقرر در ماده ۳ آیین نامه اجرایی اقدام و پرونده متشکله را به دبیرخانه کمیسیون ارسال تا در نوبت رسیدگی قرار گیرد.

تبصره: چنانچه نظریه کارشناس یا کارشناسان منتخب بر غیر زراعی و باغی بودن اراضی مورد نظر باشد درخواست متقاضی منضم به نظریه مذکور بدون اخذ استعلامات به دبیرخانه کمیسیون ارسال تا به شرح ذیل اقدام گردد:

الف) چنانچه نظریه غیر زارعی و باغی بودن مورد تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان باشد مراتب عدم شمول قانون حفظ کاربری و اصلاحیه آن از طریق دبیرخانه کمیسیون به مرجع استعلام کننده یا متقاضی اعلام می‎گردد.

ب) چنانچه نظریه غیر زارعی و باغی بودن، مورد تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان نباشد، به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان اعلام تا استعلامات موضوع ماده ۳ آئین نامه اجرایی را انجام دهد.

۳- پرونده‎های واصله از مدیریت جهاد کشاورزی پس از تکمیل در دبیرخانه کمیسیون و دفاتر مخصوص ثبت و زمان ثبت پرونده در دبیرخانه کمیسیون به عنوان زمان مصرحه در تبصره ۳ ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها تلقی می‎گردد و در صورت نقص و دعدم تکمیل مدارک مورد لزوم دبیر کمیسیون طی اخطاریه‎ای به متقاضی اعلام می‎نماید ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست نسبت به رفع نقص اقدام نماید.

۴- در صورتی که متقاضی مدارک و مستندات موضوع بند ۱ را به دبیرخانه کمیسیون تسلیم نماید دبیر کمیسیون می‎بایست در اجرای بند ۲ مراتب را به همراه مدارک و مستندات مربوطه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان ارسال تا پس از تکمیل پرونده و با رعایت نوبت و ظرف مدت ۲ ماده، موضوع در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مطرح و اتخاذ تصمیم گردد.

تبصره: اعضای کمیسیون موظفند علاوه بر محتویات پرونده تکمیلی، ضوابط پنجگانه مصرحه در ماده ۷ الحاقی قانون را در تشخیص ضرورت رعایت نمایند.

۵- دبیر کمیسیون که توسط رئیس سازمان جهاد کشاورزی انتخاب می‎شود،  موظف است به منظور تشکیل به موقع جلسات کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ نسبت به ارسال دعوت نامه کتبی برای اعضاء اقدام و تصمیمات کمیسیون را در سوابق دبیرخانه ثبت و ضبط نمایند.

تبصره ۱: در صورت درخواست دستگاه اجرایی ذیربط و یا براساس نوع طرح و تشخیص دبیر کمیسیون ضمن هماهنگی با رئیس سازمان جهاد کشاورزی از نماینده دستگاه اجرایی ذیربط برای حضور در جلسه کمیسیون (بدون حق رأی) دعوت به عمل می‎آید.

تبصره ۲: ابلاغ تصمیمات کمیسیون و صدور مجوز ضرورت تغییر کاربری توسط دبیر کمیسیون صورت می‎پذیرد.

۶- ضوابط مربوط به تقویم و ارزیابی در قالب دستورالعمل جداگانه ‎ای ابلاغ می‎شود.

در صورتی که خواهان اخذ تغییر کاربری زمین هستید یا سند اعیان و عرصه با شماره تماس 09337384395 تماس حاصل فرمایید.(مهندس جلودار)